咱们对2021年我国房地产商场展望如下。一、出售前高后低，房价平稳，区域冷热不均。二、杠杆率不同缩小，信誉利差扩展。三、优异企业盈余才能见底、利润率反弹。四、2021年是拿地的好时机，下半年土地商场时机尤多。五、并购商场时机或许更多，轻重调配成为潮流。六、企业加速处置低效财物。七、开发企业注重深耕产品力，营建质量上升。八、开发企业企图把握途径的主导权，必定程度上防止贝壳彻底掌控新房出售途径游戏规矩。九、开发企业或许继续分拆和参股投财物业链公司。十、内卷化竞赛完毕，开发类股票全年看或许存在相对收益。

　　一季度全国商品房出售同比估计高增加，但咱们估计按揭借款或许进一步收紧，且高净值人群在中心城市的改进需求开释并不对全国楼市构成继续性影响，全年出售或许前高后低。2021年商品房出售额估计同比2020年根本相等，中心都市圈和其它区域的体现或仍冰火两重天。

　　在房地产金融审慎监管环境下，咱们信任进步型公司杠杆率会下降。但和商场干流预期不同，咱们并不以为这些公司资金本钱会显着下降。这是因为涉房借款总投进很难增加，信誉风险频发，以及债权人很难对房企财物负债表改进作出精确评价。

　　咱们计算的绿档公司，2020年四季度拿地金额同比增加90%，而职业则下降8%。因为土地商场竞赛显着削弱，咱们估计2021年要点公司出售利润率见底，2021年则完结结算利润率见底。

　　在很长一段时间拿地时机形同鸡肋之后，咱们估计职业迎来拿地机遇期。这一方面是因为政府性基金收入需求较大，2021年或许迎来一些优质的土地供应；另一方面是因为土地商场竞赛并不剧烈，许多进步型公司退出竞赛。

　　咱们以为，2021年并购商场的时机或许多于从前。一方面，一些中小企业因为盈余才能下降，尤其是会集收购本钱偏高，资金本钱偏高，管理费用偏大的问题无法化解，或许萌发退意；另一方面，因为区域出售严峻分解，会集散布于弱势区域的一些企业出售回款困难，也或许寻求被并购时机。

　　轻重调配的并购，或许成为商场潮流。榜首、这是因为物业管理板块做大，物业管理权的并购成为干流地产集团的诉求。一些中小企业虽然盈余才能不高，但交给面积不少，或许成为很好的协同并购标的；第二、物业管理权的归入，物业管理公司规划经济的存在，也更有利于买卖双方到达共同。旭辉和永升的并购经历，融创我国和融创服务协同探究合作方的管理权并购时机，都是轻重调配拓宽规划的典范。

　　房地产公司的开展过程中，累积了一些低效财物，例如车位、酒店、长租公寓、游乐场、二三线城市写字楼、和一部分运营功率比较低的商场。地方政府历史上出让土地时，喜爱“肥瘦调配”，企业在完结住所项目周转之后，或许会被逼持有一些财物。比较优质的持有物业，低效的存量财物规划更大。许多低效财物，长时间的运营收入都无法掩盖运营本钱。有些财物虽然报表的报答率较高，但这是因为公司没有对出资性房地产进行重估，实践报答率依然较低。

　　1）公募REITs行将落地，变革内容包含物流仓储、工业园区等财物。咱们估计未来公募REITs变革或许还会扩容，财物证券化的准则环境更趋老练，而社会出资人关于财物报答率的要求也随全体利率下降而有所下降。

　　2）专业化的不动产基金管理机构，和具有经历的特别业态孵化（改造、培养）公司不断生长。开发企业没有必要（也没有或许）具有全业态的开发运营才能，却有或许继续取得各种业态的资源储藏。对一些企业来说的低效财物，对另一些企业或许就不是。

　　3）开发企业通过多年的运营堆集，低效财物的肯定规划现已不少，加速去化更显必要。

　　低效财物的处置，将进一步加速企业加速开展，在低杠杆的情况下寻求资源拓宽。

　　跟着房价的进步，2017年之前，我国房子的营建质量出现逐渐上升的态势。居民需求好房子，进步产品力所支付的建安本钱并不高，而产品溢价率或许较高。其时的商场，也诞生出包含金茂、绿城等公司在内，一大批具有产品力和品牌溢价的公司。

　　2017年之后，限价方针改变了企业的行为逻辑。因为企业无法取得产品溢价，故而在一二线城市，最大极限节省本钱成为干流。

　　咱们信任，2021年起，寻求产品溢价，从头深耕产品力，将成为更多开发企业的挑选。

　　榜首、虽然咱们估计职业利润率将会反弹，但毕竟当时出售利润率在底部，较之2017年时下降显着。企业ROE的下降，迫使企业向流程要效益。

　　第二、各地的限价履行多年，限价规范会随年代有所进步，但部分区域房价却现已多年没有上涨。虽然存在限价，但部分项目依然无法取得顾客喜爱，新房认筹份额不能到达100%，限定价格高于商场均衡价格。这推进企业开端注重产品力。

　　第三、一些企业规划增加很快，会集收购优势显着，具有打造“又好又经济”的产品的才能。

　　全体来看，咱们以为企业在2021年会愈加注重产品力，寻求进步产品性价比和产品溢价，职业全体的营建质量将有所进步。

　　八、开发企业企图把握途径的主导权，必定程度上防止贝壳彻底掌控新房出售途径游戏规矩。

　　在房地产工业链的绝大多数范畴，供应方商场占有率较低，可代替性较强，游戏规矩由房地产企业界说，房地产企业还能许多占用供应链资金。但房产营销并非如此。

　　贝壳把握了许多门店和经纪人资源，形成了流量的闭环，从头界说了房地产营销的规矩，进步了途径的分红份额。现在，依赖于途径的房地产货值预估占全职业的三分之一左右，而贝壳处于肯定抢先方位，商场占有率估计到达新房商场8%。

　　咱们以为，这种局势，在2021年之后会引发开发企业对途径掌控力的高度注重。所谓途径掌控力，是说对这种途径的收费规范有必定的话语权。为了取得这种掌控力，开发企业一面会进一步强化扶持一些非贝系的代替性途径，至少寻求商场不会走向一家独大，例如2020年有许多开发企业团体支撑天猫好房。

　　另一方面，开发企业也会在2021年进一步注重做强本身的营销才能，企图操控出售费用率。开发企业的方针并非消除贝壳开发企业和贝壳依然是合作关系，而是将贝壳在新房署理范畴的佣钱率操控在必定规划之内。

　　地产开发企业通过十多年有意及无意的培养，一些非开发事务现已到达了能够独立上市的规范。物业管理是最好的代表，除了万科、龙湖、金地等极少数公司外，其他我国规划较大的物业管理公司都现已上市。在其他一些范畴，例如商管、科技、集采、物流等，也具有分拆（或归入既有轻财物品台）的可行性。对开发企业而言，分拆是起点，分拆之后新事务单元开展更快，权益价值增加更快，则成为开发企业的收成。

　　除了自体培养和分拆，开发企业还留意出资于工业链环节。碧桂园、融创我国等一大批优异龙头房企，投财物业链的各个环节中优异企业。碧桂园、万科、融创等关于贝壳的出资，行将迎来财政方面的报答窗口。出资的正反馈，或许会驱动房地产企业进一步加大工业链出资。

　　内卷化竞赛现已完毕，供应侧变革正在打开。小部分企业遇到信誉风险，一些进步型企业怠慢开展脚步，而另一些优异公司则能够取得高质量拿地的时机。

　　2020年是地产开发板块体现极为惨白的一年，当时地产开发企业的股息率现已具有很强的吸引力，且职业开展可继续性显着进步。咱们信任优异房企在2021年有股价跑赢大盘的时机。