而在查阅推介材料后发现，产品并非完全由信任公司办理发行，实践上该信任方案是作为LP（有限合伙人）存在，华宝信任建立华宝腾飞姑苏立异园基金，以纯股权方法出资裕廊腾飞出资中心建议的“腾飞立异园1号基金”，并由裕廊腾飞办理。

　　该信任方案征集不超越人民币2亿元，建立华宝腾飞姑苏立异园基金，与由办理方裕廊腾飞建议的多个平行基金一起征集4.5亿元，一起裕廊腾飞也出资占有基金1%的股份，华宝腾飞姑苏立异园将与其它平行基金一起收买腾飞科技园开展（姑苏工业园区）有限公司75%股权，别的25%股权仍由腾飞持有，该项目公司担任姑苏独墅湖科教立异区立异园(IHUB)的开发、运营。

　　共征集的4.5亿资金中，3.1亿将用以付出股权款，扣除基金运营费、办理费、征集费后，将预留0.9亿元与协作股东同份额增资项目公司。

　　依据该出售人员的说法：“这是一款股权出资类产品，产品自身不设方针收益，但在假定条件下核算，出资人会得到17.4%的收益，这仍是一个比较保存的估量。”

　　在拿到的推介资猜中有对收益测算的详细描绘。17.4%的年化出资收益率是依照3.25年运营期限，两种楼盘价格分别为塔楼均价（按项目公司股权退出）8329元/平米，独栋散售（按转让产权退出）均价10582元/平米，租金收入1383元/平米核算得来，一起还需满意的条件是，假定开发运营本钱为6925元/平米。而随价格和退出期限改变，出资人实践年化收益规模将在5%-25%之间起浮。

　　在这款信任的推介资猜中，也提及了危险控制办法，主要是对项目、项目协作伙伴的点评以及进驻项目时点的描绘，并无规划任何确保办法，这在地产项目中十分罕见。

　　依据材料，该方案对信任收益的完成无任何担保办法，且现在项目公司已将土地、在建工程、应收账款典当和质押给银行用于借款。据了解，腾飞立异园标的项目的总出资为9.6亿元，除房地产基金出资外，其他5亿元资金来自银行借款。

　　结合推介材料和出售人员的介绍，腾飞立异园项目的退出方法共有三种，其一是将股权转让给上市公司、保险公司、其他境内组织出资者等；其二是腾飞或其关联方回购股权；其三是以我国REITs房市退出。

　　值得注意的是，退出条款中针对回购有这样的描绘，腾飞公司享有回购项目股权的优先购买权，但其没有就行使购买项目股权作出许诺。

　　“这样说有可能是为其他的退出方法做衬托，由于假如协议约好了是股权回购，那就只要这一种方法，但是在它没有许诺的情况下，就可以挑选其他的方法。”上有房地产基金产品担任人剖析。

　　依据可查材料，腾飞科技开展有限公司在2013年亏本近2000万，经营活动发生的现金流不到700万，而用于出资的现金流超越8000万，短期偿债才能照比2011年显着下降。