1935年，34岁的国立中央大学地舆系主任胡焕庸，在《地舆学报》宣布了他平生最重要的论文：《我国之人口散布》，论文里，他对着我国地图，垂直地画了一条线。

　　这条线，从黑龙江省黑河市，连到云南省腾冲，大致为歪斜45度的直线 毫米年降雨量线重合，是半干旱区与半湿润区的分界线。

　　这条线，刚好贴着北京的西北方向划过，划出两个截然不同的天然和人文地域。80多年来，我国地图形状从海棠叶变成了雄鸡，人口从4亿多变成14亿，经济规划添加了几十倍，国家的区域战略和人口方针不断嬗变，胡焕庸线却并未过期，乃至这一趋势仍在强化。

　　许多人知道“出资不过山海关”这句话，但却不知道这句话的完整版应为：“出资不过山海关，存亡不过胡焕庸。”

　　北京区域，包含了北京和一众环京三四线城市，间隔山海关北与胡焕庸线西仅一步之遥，这也好像标志着昌盛和惨淡仅一线之隔，从前的兵家必争之地跟着一纸调控方针沦为兵家不争之地，更是引爆了华夏美好、天房的危机以及荣盛、创始的赢利滑铁卢。

　　远洋集团2020年尽管完结了毛利和归母净利的正添加，但毛利率和归母净利率过低也是不争的实践。

　　依据计算，远洋集团的毛利率与净利率在已发表2020年报的房企中排名结尾，与其他同为国企布景的房企距离不小。

　　因国企布景和险资光环所享用的低本钱融资优势，也因毛利率过低而化为乌有，年报显现，远洋集团均匀假贷本钱（5.10%）乃至大于其归母净利率，说是给金融机构“白打工”并不为过。

　　经过比照上图，能够发现接连两年圆圈上部分的三片扇形：北京区域、华中区域、华西区域的毛利占比皆小于或等于其营业额占比，由此可见正是这些区域拉了后腿。

　　远洋的北京区域涵盖了北京、石家庄、廊坊、张家口、秦皇岛、太原等城市，2017年3月17日，北京出台史上最严限购方针，包含“认房又认贷”，提高了二套房贷最低首付款份额，缩短告贷期等。环京几个城市也皆迎来终极调控，而在这一年，远洋集团于北京区域多个城市拿下巨量土地，依据计算，其占比到达了远洋当年新增土地楼面面积的29.96%。

　　从拿地价与出售价上看，远洋现已呈现了两条曲线益发挨近的状况，这代表着赢利的紧缩，而这些现在还未释放出的低赢利项目无疑将继续影响未来几年远洋的赢利结转和缩小两条线的赢利空间。

　　咱们在许多文章中讲过，关于房企而言也有所谓“不行能三角”，即房企不行能在规划快速扩张的一起坚持高赢利水平及现金流安全性。那么赢利水平较低的远洋是否能够在规划上获得成果？

　　2018年，董事局主席李明提出了闯入2000亿元规划阵营的方针：「规划便是实践，现在整个商场局势呈现了改变，规划都起来了，咱们也要迎头赶上，期望2-3年内能够到达2000亿元的出售规划。」

　　按预期，2019年远洋集团出售方针是1400亿元，该年可售资源达2373亿元，新增、存货资源比为69%：31%，去化率维持在60%-65%即可完结方针。但终究仅完结1300亿元出售额，达标率为92.88%，去化率为54.8%。

　　到了2020年，远洋集团下调出售方针至1300亿元，可是这一年的困难程度并不亚于2019年。受前期扩张战略影响，加之新冠疫情要素，远洋集团全年累计出售总额录得1个点的上升，于最终一个月牵强及格完结。

　　2021年榜首季度，远洋集团的出售状况好像仍未得到发展，依据克而瑞数据，远洋地产2021年榜首季度共完结全口径出售额210亿，排名全国房企第46位，较去年同期下滑20名。

　　咱们知道，房企拿地后一般将在2-3年完结出售进行财政结转，从2020年远洋集团财报上看，在城市层面远洋集团土地储藏最多的10个城市呈现出一种“土地多、出售慢”的特征，特别是北京区域，张家口和廊坊的存续比分别来到夸大的298.26年和37.98年，而土储前十城市中存续比最低的武汉，数值也高达5.02年。

　　土地存续比=可供开发的土地面积/单个陈述期内完结的出售面积，是剖析房地产职业及企业成长性的要害目标之一，该份额在3.75―5比较恰当，而远洋如此之高的土地存续比肯定远未及拿地时的预期。

　　经过计算远洋集团2020年底各地区储藏，咱们发现北京区域这位老大哥占土储比仍是最大。

　　一起，远洋许多环京圈项目皆存在“竣工面积失期”或“项目暂停开发”的状况，因数据量较多这儿咱们纷歧一展现，概况可查阅比照2019年与2020年远洋集团年报中「项目施工发展及发展中概况」。

　　买高卖低，占比不小出售缓慢，清楚明了的是，因2017-2018年出资失误而埋下的大雷，直接影响了出售添加乏力和赢利率低下，现在，这样的被动局面好像还将继续。

　　但咱们认为，一家财政健康的房企应该满意活动安全性兼资金运用效益并存，这意味着企业合理高效地运用杠杆，但具体拆分远洋2020年报后咱们发现，状况并不达观。

　　首要，在上一段咱们现已剖析了远洋的资金运用效益并欠安，其赢利率乃至无法跑赢告贷本钱。

　　一起，远洋一贯引认为豪的其活动安全性正在恶化，2020年，在其现金及现金等价物添加30.87%状况下，其现金短债比大幅下降53.09%跌至近五年最低，这说明了2020年远洋用很多的短债借新还旧置换了简直等量的长期债款，其长短债比也因而同比大幅下降72.98%至2.17倍，相同为近五年最低。

　　此外，游离于年报系统外的「远洋本钱」，其暗藏在表外的“隐形负债”相同不容忽视。

　　依据远洋本钱最新的债券布告，宁波梅山保税港区奥莘亿洋出资办理有限公司直接持有公司100%股权，为公司控股股东，远洋集团控股有限公司直接持有公司 49%股权，为公司榜首大股东。到2019年底，我国人寿持有远洋集团29.59%的股权，为其榜首大股东，但不契合《上市公司收买办理办法》中第八十四条确定的具有上市公司操控权的景象，然后导致远洋集团无实践操控人，因而发行人存在无实践操控人的危险。

　　但无论是从事务仍是董事成员上看，远洋本钱实践上受远洋地产影响颇深，多有资金彼此拆借的状况，在地产板块二者存在许多协同推动的影子。

　　债券陈述显现，经过远洋本钱充任合伙人的合作项目包含了比如成都远洋朗基国宾御府、重庆远洋朗基枫桦四季、成都远洋朗基香汇等十余个项目。而远洋本钱的董事三个人，分别是董事长王洪辉 ，CFO唐润江 ，CRO吕昕，也都任职于远洋集团各级公司系统 。

　　到2019年底，远洋本钱累计出资项目226个，在管项目156个，在管规划783.13亿，以债款出资、股权出资及不动产出资为主。公司债款出资板块在管项目中，地产债款事务 50 个，占比最大，在管出资金额为 296.89 亿元。

　　经过调查远洋本钱近三个陈述期的现金流数据，挨近千亿的出资资金来源主要为夹层资金、信任资金以及少部分自有资金，项目退出方法包含标的项目出售回款进行债款归还及股权模仿清算退出。

　　综上，咱们知道了远洋本钱充任了远洋集团很多项目的资金弹药库，而这些资金又来源于远洋本钱这个渠道的对外举债，亦是远洋集团的隐形负债。

　　这些隐形负债的实践规划因为信息缺乏咱们无法得知，但其数字应该不是小数，单位或将是百亿等级，在现在远洋地产无法提供有力反馈的状况和短期偿债压力变高的状况下，咱们对远洋集团的财政安全性判别应愈加慎重。

　　五年前，远洋集团将扩张的脚步扩至一些三线城市，但正好遇上当地库存问题，失去二线城市的上行周期并跑输同业。现在，远洋超越一半土地储藏坐落我国北部尤其是北京区域，消化这些赢利较低的区域仍需时日，较低的赢利水平无法短期改进，复苏进程将会较为绵长。

　　虽是绿档房企，却并不具有可视的添加才能，过低的赢利体现和不合理的土储散布，也促进着出资者清仓离场，曩昔一年，远洋集团（HK.3377）的跌落起伏到达了惊人的48.88%，近乎腰斩。

　　从前稳居TOP20的远洋集团，现在不只深陷添加窘境和掉队烦恼，「远洋本钱」这一表外不确定要素叠加五年来最高的短期偿债压力，更让咱们对远洋集团的线年，远洋集团正式推出“4+8”新经营办理系统，并敞开“南移西拓”战略，“从头动身”的远洋集团未来怎么”翻山”，还需很长的时刻来等候和验证。